Ремонт в новостройке: с чего начать и в каком порядке делать

С чего начинается ремонт в новостройке?

Ключи на руках, и хочется сразу ломать перегородки. Опыт двухсот с лишним объектов говорит: первые две недели решают, каким будет весь ремонт. Дальше - весь путь по порядку, от двери подъезда до расстановки мебели.

Как принять квартиру у застройщика?

Минимальный набор на приёмку: уровень или правило, рулетка, фонарик, зарядка для проверки розеток, мел и блокнот. Что проверять:

1. Геометрия: отклонение стен и стяжки от плоскости, углы комнат.
2. Окна и балконные двери: царапины на стеклопакетах, работа фурнитуры, продувание.
3. Стяжка: трещины, пустоты (простукиваются глухим звуком).
4. Инженерия: все розетки под нагрузкой, стояки без подтёков, вентиляция тянет лист бумаги.
5. Входная дверь и счётчики: номера, пломбы, показания в акт.

Каждый дефект - в акт осмотра, с фотофиксацией. Застройщик обязан устранить замечания или компенсировать. Начали штробить стены до устранения - претензии по смежным дефектам почти наверняка отклонят.

Черновая, white box или с отделкой: что вам досталось?

С white box вы экономите один-два месяца черновых работ, но половина решений уже принята застройщиком: проверьте на приёмке качество выравнивания и расположение выводов - переделка white box съедает всю его экономию.

Нужно ли ждать усадку дома?

Монолитные дома, а это большинство московских новостроек, дают минимальную усадку. Волосяные трещины первые год-два возможны, поэтому:

• под покраску стены армируются стеклохолстом;
• в примыканиях и углах используются эластичные составы;
• натяжные потолки и плинтусы прощают микроподвижки лучше жёстких коробов.

Откладывать ремонт на год ради усадки - народный миф: квартира простаивает, а ипотека и аренда идут.

В каком порядке идут работы?

Порядок капитального ремонта в новостройке:

1. Разметка по проекту: перегородки, розетки, свет, мебель.
2. Возведение и демонтаж перегородок (если планировка меняется).
3. Электрика и сантехника: штробление, разводка, щиток.
4. Стяжка и штукатурка, окна затягиваются плёнкой.
5. Малярная подготовка: шпаклёвка, шлифовка, грунт, стеклохолст.
6. Чистовая отделка сверху вниз: потолок, стены, пол.
7. Установка дверей, сантехники, света, розеток.
8. Финальная уборка и приёмка по чек-листу.

На объекты 60-90 м² этот цикл у нас занимает 3-5 месяцев с поэтапной оплатой после приёмки каждого блока работ.

Сколько это стоит?

Черновая отделка новостройки - самый предсказуемый для сметы случай: нет демонтажа и скрытых сюрпризов вторички. Полную раскладку бюджета по форматам, реальные сметы наших объектов и список скрытых расходов мы собрали в статье «Сколько стоит ремонт квартиры в Москве». Если квартира небольшая - отдельно разобрали ремонт однокомнатной: там своя экономика.

Какие ошибки совершают чаще всего?

• Старт без дизайн-проекта. Решения принимаются на объекте, каждое - с доплатой. Что должно быть в проекте, чтобы смета не поплыла, - в разборе про дизайн-проект.
• Ремонт по частям: сначала одна комната, через год другая - две мобилизации бригады, двойная грязь и стыки покрытий.
• Экономия на черновых материалах: трещины по стыкам и вздутый пол выходят дороже сэкономленного.
• Мебель до замеров: шкаф, купленный на распродаже до финальных размеров ниши, - классика переделок.

Когда можно шуметь и что с соседями?

В новостройках первые 1,5 года после ввода дома московские правила разрешают шумные работы без «тихого часа» - именно поэтому весь дом ремонтируется одновременно и терпимость соседей выше, чем во вторичке. Уточните регламент своего ЖК: управляющие компании добавляют свои правила по вывозу мусора и графику грузового лифта.