Что считается перепланировкой?
Простая проверка: откройте технический паспорт квартиры. Всё, что после ремонта будет выглядеть иначе, чем на этом плане, - перепланировка или переустройство, и это согласуется с жилищной инспекцией. В Москве правила задаёт постановление городского правительства о требованиях к переустройству, а решения принимает Мосжилинспекция.
Согласования требуют: снос и возведение перегородок, любые проёмы, объединение или расширение санузла, перенос кухни, замена газовой плиты на электрическую. Не требуют: отделка, замена покрытий, новая мебель и даже замена ванны на душевую в тех же границах.
Чаще всего вопрос встаёт в старом фонде, где планировки не совпадают с современной жизнью, - поэтому начните с общего плана из гида «Ремонт вторички: с чего начать», если квартира не новая.
Что перепланировать нельзя ни при каких условиях?
Список запретов короче, чем кажется, но он жёсткий:
| Запрещено | Почему |
|---|---|
| Сносить несущие стены | держат дом; проём - только по проекту с расчётом |
| Расширять санузел и кухню над жилыми комнатами соседей | мокрая зона не может оказаться над чужой спальней |
| Полностью объединять комнату с газовой кухней | при газе обязательна плотная дверь или перегородка |
| Демонтировать или уменьшать вентканалы | вентиляция - общедомовая система |
| Выносить радиаторы на балкон и лоджию | отопление улицы за счёт дома запрещено |
| Подключать тёплый пол к общему отоплению | разбалансирует стояки всему подъезду |
Отдельная оговорка про несущие стены: сам по себе проём в несущей стене иногда возможен, но только по проекту организации с допуском, а в панельных домах - с заключением института - автора серии дома. Это самая дорогая и долгая часть согласований, закладывайте её в план первой.
Что согласовать можно?
Типовые задумки, которые в Москве согласуются:
- Объединить санузел или расширить его за счёт коридора и кладовки - с устройством гидроизоляции.
- Кухня-гостиная. С электроплитой объединение возможно; на плане помещения остаются разделёнными границей зон. Вариант для сложных случаев - «кухня-ниша» на площади коридора.
- Проёмы и перегородки в ненесущих стенах - переносятся почти свободно, по эскизу или проекту.
- Визуальное присоединение лоджии. Полного объединения с комнатой в Москве не согласуют, но во многих домах разрешают стеклянные двери в пол на месте окна: свет и вид общие, тёплый контур - по правилам.
Здесь работает правило: чем раньше идея попадает в дизайн-проект, тем дешевле она обходится. Проект расставляет стены, инженерию и мебель до начала работ - что входит в дизайн-проект, мы разбирали отдельно.
Перепланировка - часть проекта, а не отдельное приключение: в наших объектах она закладывается в дизайн-проект и согласуется до начала работ. Ремонт под ключ с фиксированной сметой начинается именно с этого. Рассчитать стоимость ремонта
Как проходит согласование: порядок и сроки
Пошагово процесс выглядит так:
- Технический паспорт БТИ - актуальный план «как есть».
- Проект перепланировки от организации с допуском; для простых случаев без затрагивания несущих конструкций достаточно эскиза.
- Заявление - подаётся онлайн через портал мэра Москвы.
- Решение Мосжилинспекции - с весны 2025 года его выдают за 10-20 рабочих дней вместо прежних 30.
- Работы строго по проекту. Отступления потом не примут.
- Акт о завершённом переустройстве - инспектор сверяет сделанное с проектом.
- Новые обмеры БТИ - квартира получает актуальный план, история закрыта.
Согласование и ремонт идут параллельно только на бумаге: начинать работы можно после решения инспекции, а не после подачи заявления. Закладывайте эти недели в общий график - как они встраиваются в этапы, видно в плане капитального ремонта.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Арифметика самовольной перепланировки обманчива. Штраф для собственника - 2000-2500 рублей, и на этом фоне согласование кажется лишней бюрократией. Но дальше начинается настоящая стоимость:
- предписание инспекции: узаконить изменения или вернуть квартиру к плану БТИ за свой счёт;
- узаконивание задним числом дороже и дольше предварительного согласования, а запрещённые изменения не узаконят вообще;
- банк не выдаст ипотеку на квартиру с несогласованной перепланировкой - круг покупателей при продаже сужается до наличных;
- при аварии из-за самовольных изменений ответственность перед соседями полностью на собственнике.
Купили квартиру с чужой несогласованной перепланировкой - это теперь ваша перепланировка, со всеми пунктами выше. Проверка плана БТИ перед сделкой занимает минуты и входит в нашу диагностику вторички.
Сколько стоит перепланировка?
Бюджет складывается из трёх частей: документы и проект, согласование, строительные работы. Первые две зависят от сложности случая: перенос ненесущей перегородки по эскизу и проём в несущей стене панельного дома - задачи разного порядка. Строительная часть считается по обычным меркам - раскладка по форматам и ценам Москвы 2026 года есть в разборе стоимости ремонта.
Один практический совет: не заказывайте проект перепланировки отдельно от дизайн-проекта. Два документа от разных исполнителей почти всегда противоречат друг другу, и решать это придётся на объекте - за ваши деньги.