Как выбрать подрядчика для ремонта квартиры: 8 проверок до договора

Чем оборачивается ошибка в выборе подрядчика

Ремонт под ключ - это сотни решений и крупная сумма, которую вы отдаёте людям на несколько месяцев. Если подрядчик выбран на глаз, по низкой цене и обещаниям на словах, риск ложится целиком на вас.

Три типичных исхода, которые описывают заказчики:

1. Смета-сюрприз. Цена в договоре была одна, а в процессе появились доплаты за то, что «не учли». К концу ремонта бюджет вырос в полтора-два раза.
2. Срыв сроков. Бригада уходит на другой объект, работы встают, а штрафов в договоре нет, поэтому давить нечем.
3. Брошенный объект. Исполнитель взял предоплату, сделал часть работ и пропал. Без юрлица и договора предъявить претензию некому.

Все три сценария объединяет одно: их видно заранее. Дальше - как отсеять такого исполнителя до того, как деньги ушли.

Бригада, ИП или компания под ключ - кто отвечает за результат?

На рынке ремонта три типа исполнителей, и разница между ними в том, с кого спрашивать за результат.

Частная бригада привлекает ценой, но у неё нет ни договора, ни адреса, ни того, кому предъявить претензию через полгода, когда вылезет брак. ИП и компания дороже, но их можно проверить по открытым базам, а отношения с ними регулирует закон.

Для комплексного ремонта, где нужно свести дизайн, закупку материалов и несколько бригад, важнее всего принцип «одного ответственного»: за срок, смету и качество отвечает один субъект, а не подрядчик, который кивает на поставщика, а поставщик - на электрика.

Как проверить подрядчика за 15 минут до встречи?

Попросите ИНН или название с ОГРН и прогоните исполнителя по открытым государственным сервисам. Всё бесплатно и доступно с телефона.

1. ФНС «Прозрачный бизнес» (pb.nalog.ru) и выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Смотрите дату регистрации (фирма, открытая месяц назад, - риск), статус (не в стадии ликвидации), профильный ОКВЭД (ремонт, а не оптовая торговля).
2. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Много исков от заказчиков или поставщиков - плохой знак. Единичные споры у крупной компании - норма.
3. Банк данных исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru). Долги по судебным решениям означают, что с фирмы уже что-то взыскивают.
4. Реестр недобросовестных поставщиков и обычный поиск по названию и телефону вместе со словами «обман», «кинули», «суд».

Как отличить настоящие отзывы и портфолио от нарисованных?

Отзывы на сайте самой фирмы - реклама, а не доказательство. Смотрите независимые площадки и обращайте внимание на то, как компания реагирует на негатив: спокойный разбор ситуации говорит о ней больше, чем безупречный рейтинг без единой жалобы.

Портфолио проверяется просто:

1. Попросите показать текущий объект в работе, а не только финальные фото. Готовый ремонт можно взять из интернета, стройку в процессе - нет.
2. Попросите контакты двух-трёх прошлых заказчиков и позвоните им. Спросите про сроки, доплаты и то, как решались проблемы.
3. Сверьте фото портфолио: одинаковые интерьеры на сайтах разных фирм - признак чужих картинок.

Если исполнитель отказывается показывать объекты и давать контакты, дальше можно не идти.

Что обязательно должно быть в договоре подряда?

Ремонт квартиры для личных нужд - это бытовой подряд, и закон здесь на стороне заказчика.

«По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика. К отношениям по договору бытового подряда применяются законы о защите прав потребителей.»

• статья 730 ГК РФ, КонсультантПлюс, https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/28e9350147c65bfef403106a5b858c86f94fa747/

Что проверить в договоре до подписи:

1. Предмет - что именно делают, с адресом объекта.
2. Смета - отдельным приложением, постатейно.
3. Сроки - начало, этапы и окончание, со штрафом за просрочку.
4. Порядок оплаты - по этапам, за принятые работы.
5. Гарантия - срок и что покрывает.
6. Ответственность сторон и порядок приёмки.
7. Реквизиты юрлица или ИП, а не только имя и телефон.

Договор подписывается в двух экземплярах, все приложения - тоже. Устные договорённости в суде не значат ничего.

Почему смета должна быть твёрдой и постатейной?

Смета - это то место, где чаще всего появляются доплаты. Закон различает два типа цены.

«Цена работы может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.»

• пункт 4 статьи 709 ГК РФ, КонсультантПлюс, https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/7ac1b059cae570f48b3afe418c6ad41b54f166b1/

На практике это значит: если в договоре смета твёрдая, подрядчик не вправе требовать доплату за работы, которые в неё входили, даже если «не рассчитал». Требование доплатить при твёрдой смете - повод сослаться на закон, а не открывать кошелёк.

Хорошая смета - постатейная: по каждой позиции видно материал, объём, цену за единицу и итог. Расчёт «ремонт под ключ - N рублей» одной строкой не даёт понять, за что вы платите, и легко превращается в доплаты. Из чего складывается адекватная сумма, подробно разобрано в статье сколько стоит ремонт квартиры в Москве.

Как платить, чтобы не потерять деньги?

Схема оплаты защищает вас лучше любых обещаний. Разумный порядок такой:

1. Аванс на старт и первую закупку - обычно 20-30%.
2. Оплата по этапам после приёмки каждого: черновые работы, инженерия, чистовые.
3. Финальный платёж - после сдачи всего объекта и устранения замечаний.

При такой схеме, если исполнитель пропадёт или сделает брак, вы теряете максимум один этап, а не весь бюджет.

«Заключив официальный договор с реальной фирмой, большую часть денег вносить после выполнения работ.»

• Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, РИА Недвижимость, https://realty.ria.ru/20210406/obman-1604291141.html

Гарантия, приёмка и технадзор: как защитить результат

Гарантия работает, только если она письменная. По закону о защите прав потребителей заказчик вправе предъявлять претензии по недостаткам, а срок гарантии на работы у добросовестных подрядчиков - обычно 2-3 года.

Чтобы результат было проще защитить:

1. Принимайте работы по этапам и подписывайте акты. Скрытые работы (проводка, трубы, стяжка) принимайте до того, как их закроют. Как устроены сами этапы, разобрано в материале капитальный ремонт квартиры: этапы.
2. Заложите технический надзор - свой или со стороны подрядчика. Контроль на этапах дешевле, чем вскрывать готовую стену.
3. Фиксируйте замечания письменно, с фото и сроком устранения.

Особенно это важно в новостройке, где к ремонту добавляется приёмка самой квартиры у застройщика - об этом подробнее в материале ремонт квартиры в новостройке.

8 красных флагов подрядчика, при которых лучше уйти

1. Требует 100% предоплату или крупный аванс вперёд.
2. Готов работать без договора, «по-честному, на словах».
3. Даёт размытую смету «от N рублей» и уходит от постатейного расчёта.
4. Обещает цену в полтора-два раза ниже рынка или скидку больше 30%.
5. Нет юрлица или ИП, только имя и телефон.
6. Давит и торопит: «места заканчиваются», «цена только сегодня».
7. Отказывается показать текущий объект и дать контакты прошлых заказчиков.
8. Не готов прописать сроки и штрафы за просрочку.

Какие схемы обмана используют недобросовестные подрядчики?

• Предоплата и исчезновение. Берут крупный аванс, делают демонтаж и пропадают. Защита - оплата по этапам и договор с реквизитами.
• Занижение сметы на входе. Называют низкую цену, чтобы подписать договор, а потом добирают доплатами. Защита - твёрдая постатейная смета.
• Экономия на скрытом. Дешёвые материалы вместо заявленных, меньший слой стяжки, тонкая проводка. Защита - приёмка скрытых работ и технадзор.
• Работа без договора. Всё «на доверии», а при споре предъявить нечего. Защита - письменный договор до начала работ.

Общий знаменатель у всех схем - деньги вперёд и никаких документов. Разворачивайте логику: сначала договор и смета, потом деньги, и то по этапам.

Что делать, если подрядчик сорвал сроки или сделал брак?

Если есть договор, порядок действий такой:

1. Зафиксируйте нарушение письменно: акт, фото, переписка.
2. Направьте подрядчику претензию с требованием и сроком - устранить брак или выплатить неустойку.
3. При отказе обращайтесь в Роспотребнадзор и суд. По закону о защите прав потребителей за нарушение сроков предусмотрена неустойка, а при выигрыше суда - штраф в пользу потребителя.

Именно поэтому договор и поэтапная оплата - ваш главный рабочий инструмент. Без них спорить не с кем и не на что ссылаться.

Источники

• Статья 730 ГК РФ (бытовой подряд, применение закона о защите прав потребителей), КонсультантПлюс - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/28e9350147c65bfef403106a5b858c86f94fa747/
• Пункт 4 статьи 709 ГК РФ (твёрдая и приблизительная цена работы), КонсультантПлюс - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/7ac1b059cae570f48b3afe418c6ad41b54f166b1/
• Права потребителя при выполнении работ, Роспотребнадзор (ЦГиЭ) - https://www.rospotrebnadzor.ru
• Как выбрать подрядчика и что прописать в договоре ремонта, РБК Недвижимость - https://realty.rbc.ru
• Схемы обмана при ремонте, комментарий юриста, РИА Недвижимость - https://realty.ria.ru/20210406/obman-1604291141.html
• Глава 37 ГК РФ (подряд), zakonrf.info - https://www.zakonrf.info/gk/